Rund 40 Prozent des Energieverbrauchs in Europa entfallen auf Gebäude. Der Immobiliensektor kann viel zur Eindämmung des Klimawandels beitragen. Nachhaltige Immobilien sollten nicht auf das Energiethema zu reduziert werden. Sozialverträglichkeit und Einbettung in ein nachhaltiges Mobilitätskonzept ist – insbesondere bei Wohnimmobilien – mindestens ebenso bedeutsam.
Über den Konsens hinausdenken
Die Nichtbeachtung von ökologischen und sozialen Aspekten sowie Kriterien der Unternehmensführung, birgt Risiken im Investmentprozess. In Bezug auf Klimarisiken besteht dazu mittlerweile ein breiter Konsens. Immobilien-fonds haben deshalb schon vor einiger Zeit damit begonnen, Energieeffizienz als Selektionskriterium in den Investmentprozess zu integrieren. Das ist schon deshalb naheliegend, weil Energie ein Kostenfaktor darstellt, der unmittelbar in die Wirtschaftlichkeit der Gebäude einfließt.
In der ganzheitlichen Nachhaltigkeitsanalyse und einer integrierten Risikobetrachtung ist dies jedoch nur ein Faktor unter vielen. Die drastische Steigerung der Energiekosten zum Jahreswechsel dürfte zwar die Sensibilität für das Thema weiter erhöht haben. Anleger*innen tun jedoch gut daran, über den Konsens hinaus zu denken.
Gewerbeimmobilien als Coronaverlierer
Die Coronapolitik mit dem Lockdown-Vorschlaghammer hat nicht nur im Verhalten vieler Menschen und gesundheitlich deutliche Spuren hinterlassen. In der Kultur und beim Einzelhandel waren auch die wirtschaftlichen Kollateralschäden erheblich. Mittelbar traf es damit auch die Immobilienwirtschaft.
Konnte sich der Markt für Wohn- und gemischte Wohn- und Gewerbeimmobilien in den beiden Corona-Jahren noch auf hohem Niveau halten brach er im reinen Büro- und Gewerbemarkt in Berlin um etwa 50% ein. In diesem Bereich hatten Investierende mit Leerständen, Mietrückständen und sinkender Neuvermietung zu kämpfen. Damit verbunden war auch die Abwertung entsprechender Immobilienbestände. Hinzu kam für Beteiligte an offenen Immobilienfonds, dass durch die gesetzliche Neuregelung ein zeitnaher Rückzug aus dem Investment nicht mehr gegeben war. Deutliche Ertragseinbußen trafen also auf mangelhafte Verfügbarkeit des Kapitals.
Sozialverträglichkeit als Kernthema
Wohnimmobilien sind zwar weiterhin hoch bewertet. Sozialverträgliche Mietpreise müssen jedoch auf jeden Fall mitbedacht werden – zumal uns die Krise auch sinkende Einkommen bzw. Kaufkraft beschert hat. Gesetzgebungen zur Mietpreisbeschränkung und zu Vorkaufsrechten mögen auf den ersten Blick für Investierende ärgerlich erscheinen, haben aber vor diesem Hintergrund eine absolute Berechtigung.
Das zeigt nicht zuletzt die große Unterstützung für den Volksentscheid „Deutsche Wohnen enteignen“. Dieser bekam mehr Unterstützung, als die drei regierenden Parteien zusammen. Gesetze müssen freilich handwerklich gut gemacht sein, um gerichtsfest zu sein. Jedenfalls ist offensichtlich, dass der Aspekt der Sozialverträglichkeit mitbedacht werden muss, soll ein Investment nicht an sozialen Verwerfungen scheitern.
Mobilitätsfaktoren
Auch die Abkehr von traditionellen Mobilitätsmustern lässt sich nicht auf die Energiefrage reduzieren. Ein Umstieg von Verbrennungsmotoren auf Elektroantrieb hätte nur geringfügige Auswirkungen auf die Nachhaltigkeitsbilanz. Bezogen auf Immobilienprojekte können Car-Sharing oder autofreie Konzepte wirtschaftlich mittelfristig attraktiver sein. Ausreichend geschützte Fahrradstellplätze und die Anbindung an den ÖPNV gehören zu einer nachhaltigen Immobilienentwicklung auf jeden Fall dazu. Die Umwidmung von Stellflächen in Spiel- und Erholungs- bzw. gärt-nerisch genutzte Flächen können zur Werthaltigkeit urbaner Immobilien beitragen. All dies will bei einer Anlage mitbedacht sein.
Innovatives Anlagekonzept
Einzelne Direktinvestments sind mit diversen Problemen behaftet. Hoher Kapital- und Verwaltungsaufwand einerseits – unflexible Kapitalbindung andererseits und andere Risiken sprechen dagegen. Genossenschaftliche Projekte bieten eine bessere Risikostreuung bei geringerem laufendem Aufwand. Sie sind aber nicht immer verfügbar und auch hier besteht in der Regel eine längere Kapitalbindung.
Die Bayerische Lebensversicherung bietet in der neuen Tarifgeneration von Pangaea Life eine innovative Lösung. Diese ist auch für Sparer und bei überschaubaren Anlagebeträgen interessant. Neben dem bereits bekannten Infrastruktur-Fonds für Erneuerbare Energien wird hier nun auch ein nachhaltiger Immobilienfonds angeboten. Neben energetischen werden dabei soziale und Mobilitäts-Aspekte berücksichtigt. Ein wegweisendes Konzept. Zusatznutzen der Lösung: Während der Phase des Kapitalaufbaus bleiben die Erträge auf Ebene des Versicherungsnehmers steuerfrei.